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经济的真相-第8部分
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并最终泡沫破裂而引起的。这时，市场中实际供给的房屋数量是远远大于市场的实际需求的。房屋的价格也是虚高的，远远高于其自身的一般价值。只是由于市场中大量的投资或投机者，购买了大量的房屋，导致真正流入需求市场的房屋数量减少，从而才导致市场中房屋供给看起来一直处于供不应求的供求状态。”
“换一种说法。市场建造的房屋被大量的库存起来，不向实际需要购房的人出售，使市场中销售的房屋看起来很少，供不应求，从而使房屋价格持续上涨。可是，要知道，市场一直在不停地建造房屋，市场库存的房屋越来越多，其实际的数量可能已经远远超出现有市场的实际需求，只是库存的房屋尚未流入真正的需求市场而已。一旦这些房屋由于某种原因，如经济危机的爆发，而同时流入到市场当中去，那么，在很短的时间内，市场中房屋的供给将远远大于市场的实际需求。这时，房屋的价格将开始快速的下跌。”
“本来，正常情况下，房屋价格的下跌是为了让更多的人买得起房，愿意去买房，从而增大市场的房屋需求。使市场中房屋的供求关系，在一定的价格水平上维持某种基本的平衡，然后，在时间的作用下，使市场可以将新涌入的房屋逐渐消化掉。可是，由于新涌入市场的房屋数量实在太多，远远大于市场的需求，这时，市场寻求供求关系平衡的过程必然是一个急剧、快速的过程。”
第17章 虚假的市场需求
“市场中的房屋价格开始急剧的下跌。”凯威儿继续说道，“这很可能并不是一个一下子就完成的下跌过程，也就是说，很可能并不是一个一跌到底的样子。虽然房屋价格的下跌速度会很快，幅度会很大，可是，这种下跌仍然可能是分为几个阶段进行的。也就是说，房屋价格下跌到一定程度，会停止下跌，甚至有可能出现小幅度的反弹，然后，再继续下跌。”
“为什么房屋价格的下跌会出现几个阶段？这是由于在房屋价格下跌，寻求市场供求关系平衡的过程中，市场的实际房屋供求数量，会不断出现变化。当房价下跌到一定的程度，虽然市场中的需求可能是不增反减的，可是由于市场的供给一方，也出现惜售的情况，导致市场中房屋的供给数量也减少。这时，房屋市场就有可能在一定的价格水平达到暂时的供求平衡，从而出现房价下跌暂时停止，甚至出现小幅度反弹的状况。”
“另外，这种分几个阶段的下跌过程，也有一些现实的意义。当房价下跌到一定水平，停止下跌的时候，可能会有一部分人产生误判。他们以为房价下跌已经见底，开始动手‘抄底’。这时候，就发生了风险的转嫁过程。那些抄底者可能会在未来的房价下跌过程中，承受一定的损失。而原有的持有房屋的个人或机构中，只有少数的对市场判断准确的个人或机构，才有可能在这样的时候，通过出售自己的房屋来避免未来的更大的损失。其实，正是由于这些新的购房者，房价才有可能在下跌过程中出现一定程度的反弹。”
“当然，市场是千变万化的，很多时候是难以判断和抉择的。抄底者完全有可能抄到底，售房者也有可能卖个最低价。市场中有没有机会，是什么样的机会，什么时候该采取行动，采取什么样的行动，都是需要个人或者是整个团队依据自己对整个市场的了解，以及市场的现状，来最终做出判断。”
“恩，”张哲点头，“这种分为几个阶段的下跌过程，是市场供求关系作用的结果，是市场寻求供求关系达到新的平衡状态的过程。就像你前面说的，从某种程度上来说，也是社会固定财富与流动财富相互适应与匹配的过程。”
“对，”凯威儿点头，“当房价分几个阶段逐渐下跌到低位的时候，购房者并不会马上迅速增多。对于大多数人来说，更愿意等待市场发出比较确切的信号之后，再购买房屋。而这时，房价通常已经从低位上升了一定的幅度。之所以会出现这样的情况，对于购房者来说，多是因为担忧房价会进一步下跌，他们希望等待市场发出更确切的信号之后，再购买房屋。当然，也会有一部分人，是因为经济危机之后经济状况比较紧张，暂时无力购买。”
“而对于售房者来说，当房价降低到一定的水平之后，越来越多的售房者开始不愿再对房价做出让步，从而使市场房屋的实际供给数量逐渐减少，房价下跌速度慢慢放缓，并在一定的价格区间或者水平上徘徊。从某种程度上来说，这是市场供求关系达到某种平衡的结果。当人们开始发现越来越多的市场回暖信号，对未来的市场抱有越来越乐观的预期时，随着人们逐渐的找回对市场的信心，市场需求将逐渐增多，真正的市场回暖将逐渐展开。”
“但不论怎样，在经济危机爆发之后，蕴含着大量泡沫的房地产市场，在大量库存房屋短时间内涌入，造成市场中供给的房屋数量大大高于市场的实际需求数量，出现严重的供过于求的供需关系状态。这时，房价的大幅度下跌已经不可避免。而且，这个下跌过程，很可能是一个急剧而快速的过程。房价下跌30％—50％是完全可能的。甚至，在这种情况下，如果房价只是下跌30％，可以说已经是比较轻微的问题了，说明之前房地产市场的泡沫还不是很严重。更可能的状况是，房价将一路下跌50％左右。甚至是，如果情况足够严重的话，会下跌更多。”
“所以刚才我们说到的，房屋的现有价格低于购房者的剩余的总的还款数目，这种情况，在这种情况下，是完全可能出现的。房地产市场的泡沫越严重，购房者已经偿还的贷款比例越低，出现这种状况的可能性就越大。由于贷款购房的人群基数非常庞大，出现这种状况的购房者数量也将有很多。这对于银行来说，是一个非常严重的潜在经营风险。另外，银行贷款利率的调整，也将对购房者的还贷造成一定的影响。如果银行一旦由于某种原因提高贷款利率，特别是在经济出现问题的时候，将给购房者还贷带来很大的压力，甚至是难以为继，无力偿还。”
凯威儿说着，停了下来，轻皱着眉头，不知道在想些什么。过了好大一会儿，凯威儿才抬起头，继续说道：“消费需求是经济发展各环节各要素中最重要的因素之一，它是生产的出发点和市场的最终归结点。生产供给的增加是由于消费需求的增大，而只有在市场供需关系基本平衡的情况下，生产供给才能更好的被市场所接受。否则，市场就会通过调整商品的价格，来使市场的供需关系逐渐的达到某种新的平衡。”
“经济泡沫是市场需求不合理的增加造成的，不是以消费为目的的投资和投机直接导致了这种结果，其最根本的核心是利益和利润。我们前面说过所谓的虚假的市场需求，就是指这些需求不是以消费为目的，而是为了通过投资或投机来获取利润，这些所谓的市场需求最终都将转化为市场的供给。这会给市场带来很大的震动和危害，导致市场的供需关系在极短的时间内出现严重的不平衡，导致经济危机的爆发。”
“恩，”张哲点头，“正是由于这种需求不是以消费为目的，它最终将转化为市场供给，所以我们说它是虚假的需求。这种虚假的需求导致市场中的商品供给，始终处于一种供不应求的供求关系状态，从而造成商品价格逐渐上涨，使商品价格逐渐偏离商品本身的一般价值。这样经济泡沫就逐渐产生了。这是一个供给与需求，以及价格和价值之间的差距越来越大的过程。这种越来越大的差距会给以后的经济社会发展，带来很大的潜在风险。”
顿了顿，张哲继续说道：“当经济泡沫在某种因素的影响下破裂，市场完成了这种虚假的需求从市场需求到市场供给的转变过程。它会在短时间内严重的打破市场的供需平衡，使商品价格发生急剧的回归商品自身一般价值的过程。这种情况一旦发生，常常都将是灾难性的。如果情况足够严重的话，这常常意味着一场经济危机的爆发。”
“恩，”凯威儿点头，“尽管这种虚假的市场需求将最终转变为市场供给，但是在这个转变发生之前，我们又不得不承认，这种市场需求是实实在在存在的。这种虚假的市场需求可以极大的放大市场的整体需求，从而导致市场中某种或某些种类商品供不应求，进而导致商品价格上涨。而这又会导致市场缺少竞争，并使市场规模不断扩大。”
说完，凯威儿停了下来，想着些什么。突然，自己笑了起来，边笑边说：“又跑题了，这次跑远了。”
“没事，跑的挺好。”仝铁海笑着说。
“恩。”张哲也抿着嘴点头，瞅着凯威儿，一副意味深长的样子。
“呵呵。”凯威儿干笑，不敢接话，想了想，赶紧说道：“好吧，刚才我们已经说了，经济危机爆发之后，房价大幅度的下跌，甚至出现了房屋的现有价格，低于购房者剩余的总的还款数目的现象。这个时候，银行又会面对哪些问题和状况呢？”
顿了顿，凯威儿接着说道：“单从房贷的角度来说，银行会面临很严峻的问题。首先，对于那些房屋的现有价格，甚至低于房屋剩余的总的还款数目的购房者来说，如果其中的差距达到一定的水平，那么，购房者很可能会选择停止还贷。这时，贷款尽管有贷款抵押和其它贷款担保，但也将很难阻止这种行为的发生。而且，这种平时看起来更加保险的抵押贷款方式，即拥有担保人的抵押贷款方式，在这种情况下，有可能会给银行带来更大的危机。”
“当然，贷款人停止还贷也会冒很大的信用风险。但是面对巨额的现有经济损失和未来的巨大还款压力，那些虚无的信用评级将显得微不足道，从而使其最终失去原本应有的约束力。这大概有两个方面的原因。一是因为，所谓的银行信用评级对于个体来讲，在将来不一定会用到，即使将来可能会用到，也可以到时候再想其他的办法。面对这样的情况，与现实的经济损失相比，人们当然会更容易选择停止还贷，以避免现有的更大的经济损失。更何况，我们国家的现有信用体系还很不完善。”
“另一方面，到时候，类似停止还贷的贷款者会是一个很大的数量，而不是某一个人。这样，个体停止还贷会感觉更有理由，也感觉更安全。而且在未来新一轮的经济复苏和发展中，银行很可能会选择不计前嫌。因为类似这样状况的人，可能会有很多。而他们中的很多人，未来可能都是很好的潜在客户。毕竟，他们中的很多人，购房的需求并没有发生改变。对于银行来说，这牵扯到很大的利益和利润问题。唯一改变的可能会是贷款时更加严格的审查，以及更多的其它附加条件。”
“恩，”张哲点头，“在这种情况下，单靠所谓的信用来维系，确实不会起到很好的作用。”
“恩，”仝铁海也点头。
第18章 银行的危机
“当然。”顿了顿，凯威儿继续说道：“还会有一部分购房者，因为种种的原因而无力继续偿还贷款，他们将不得不停止还贷。毕竟，经济危机中很多人的投资受到了损失，很多人的收入大幅度的减少，很多人失去了工作。原本看起来很切实可行的还款计划，现在却变成了不可完成的任务。停止还房贷会让他们受到很大的经济损失，可是又能怎样？房价一跌再跌，即使想将自己的房屋低价卖出去，都无人问津。”
“我们应该意识到，经济危机会是一个全方位的作用。对于大多数的投资者或一般工人来说，他们的经济利益都有可能因此而受到损失。大量企业破产倒闭，大量工人失业，市场利润因为竞争加剧而受到大幅度的压缩。不论是老板，还是一般的职员，他们这个时候都可能并不好过。有钱人可能因为投资受损而陷入困境，失业的人们更是有可能衣食无着。所以，这个时候，银行面对的违约可能来自于各种群体。这些违约的人之前可能是一个工人，也有可能是某个公司的老板，银行的所谓优质客户。”
“同时，我们还应该意识到，购房者这个时候要售出自己的房屋是困难的。这时候，不论是只有一套住房，还不起房贷的购房者，还是有多套住房的投资或投机者，面对急剧下跌的房价，他们都希望及早售出自己的房屋，以便减少损失或保护已有的利润。这样一来，就使得市场的房屋供给进一步增多，使市场的供求关系更加的失衡，这样，房价的进一步下跌也就不可避免了。
“而对于想要购房的人来说，面对一再下跌的房价，他们更容易持有一种观望的态度。因为房价完全有可能会进一步下跌，过早接手有可能使自己的经济利益受到损失。这是人们通过对未来的经济形势或市场发展趋势进行预期，而做出的判断，得到的结果。更何况，对于很多人来说，经济危机使他们的收入减少，这时候，他们并没有多余的财力来进行这样规模的消费或投资行为。”
“另外，我们还应该意识到，经济危机很可能会持续一段相当长的时间。这一点非常重要。因为经济危机会持续一个相当长的时间，这样就使得个人很难通过亲朋好友之间的短期周转来度过难关，导致更多的人因为实在无力继续还贷，而不得不停止还贷。经济危机会使人们的投资和消费行为减少，因为在经济危机中投资更不容易获得利润，需要承受的风险也更大。而且人们需要确保自己拥有足够多的储蓄，以便应对随时可能会有的失业或其它突发状况。当然，更重要的是，银行也将因此而受到严峻的考验。”
“哎呀，我还真有点儿啰嗦的天赋！”凯威儿突然停下来，一脸认真的说道。
张哲一愣，随即反应过来，很严肃的点了点头，说：“你终于悟了。”听张哲这样一说，仝铁海倒是首先把持不住，哈哈笑了起来。凯威儿微微一笑，连声说：“多谢，多谢。”张哲倒是云淡风轻，一副毫不在意的世外高人样子。
没有多说，凯威儿略微想了一下，转回正题道：“接着刚才的说。经济危机爆发之后，银行按揭房贷方面的业务开始逐渐的出现问题，开始陆续出现贷款人停止继续还贷的情况，随着这类违约业务的增多，所产生的呆账坏账也逐渐增多，银行所面临的压力越来越大。如果处理不好，银行很可能会因此而承受很大的经济损失。”
“现在，越来越多的贷款抵押被银行收回，它们大多是一些房产。可关键是，即使银行收回了贷款抵押，却并不意味着问题会得到很好的解决，这仅仅是问题的开端。首先，银行想要顺利的拍卖售出这些抵押房屋，并不是一件容易的事。这一点，刚才我们也说到了。这时候市场中房屋供求关系严重失衡，房价一再下跌，市场预期悲观，人们多抱有观望的心态。除非房屋售价大幅度低于市场的一般价格水平，否则，那些被银行收走的抵押房屋很难拍卖售出。”
“可问题的关键是，银行这时候并不能轻易的，大幅度降低这些抵押房屋的出售价格，以便能顺利的售出这些房屋。因为这样做，很可能会导致房价进一步下跌，进而导致银行不得不承受更多的源于那些坏账的直接经济损失。而且，这样做很可能导致房贷违约业务进一步增多，这是一个很大的风险。所以，银行并不能随意的降低抵押房屋的出售价格，以便顺利的获得补偿。事实上，银行也不希望房价下跌，最好市场一切正常，这样它们才更有可能实现预期的计划利润。”
“现在的情况是，随着经济危机的爆发，银行产生了大量的按揭贷款违约业务，其中的一些更是成为了呆账坏账，这会给银行带来庞大的直接经济损失。更关键的是，银行想通过拍卖售出大量贷款抵押房屋，以便尽量追回损失，尽快收回部分流动资本的期望也难以完成。这样，就使得银行的大量资本转化为了固定财富，短时间内，难以从这些投资中收回原本应收回的流动资本。这意味着，在经济危机中，银行收回流动资本的速度将很有可能会减慢。”
“同时，银行还将面临更加严峻的风险。在正常情况下，随在社会财富的不断累积，运作良好的银行，其储蓄大体上应当是逐渐增多的。随着经济危机的爆发，经济增长放缓，社会财富累积减慢，银行储蓄总量的增加将会放缓，甚至出现负增长。但对于大多数运作良好的银行来说，理论上讲，其总的储蓄量并不会仅仅因此而发生巨大的变化，即银行储蓄总量一般并不会急剧的减少。”
“现在，问题是，大量按揭贷款者停止还贷，对银行进行违约。这时，其中一部分贷款者，由于抵押房屋估值不足以偿还剩余的所有银行贷款，他们可能会采取一些其它的措施。因为银行可能会冻结他们在银行中的存款，这些贷款者可能会提前将自己在银行中的存款取出，以便逃避银行追讨剩余的贷款。毕竟，经济危机中，很多人收入大量减少，甚至失业。他们不得不为今后的生活打算，尽量储备一些现金，来度过未来的可能的艰难岁月。”
“这些人虽然只是少数，虽然只是一部分中的一部分，可因为有着庞大的基数，所以数目仍旧会不少。这也就意味着，会有不少的家庭会将银行中的存款取出，最终导致银行的储蓄总量下降。不仅如此，这样的抵押贷款通常会有担保人。贷款人或许会和他们沟通一下，然后，他们也从银行中将自己的存款取出，避免银行将他们账户中的存款冻结。毕竟，贷款人都没有打算还贷款，他们更没有道理来这样做。更何况，现在更重要的是，渡过现在的艰难岁月，其它的，就交给银行吧。”
“这样，最后的结果是，一部分人为了逃避银行追讨剩余贷款，将银行中的存款全部取出。银行会因此而流失大量的储蓄资金，而这些储蓄资金在经济危机中，很可能就是那些对银行至关重要的仅存的能够调动的流动资本中的一部分。这时候，充足的流动资本对银行的正常运作至关重要。流动资本的缺乏，会大大的提高银行的经营风险。”
“事实上，对于某些银行来说，还可能会面对更大的困难和挑战。假如流言悄然散播，说，某些银行在经济危机中遭遇重大经济损失，可能会因为资不抵债而破产。这或者只是一种猜测，或者是对未来的一种消极预期。可对于普通的百姓来说，因为这关系到自己的切身利益，而且经济危机中已经有了太多的消极情形发生，为了消除自己的不必要的担心和疑虑，他们中的一些会从银行中取出自己的存款，或者更有可能的，将自己的存款从一些中小银行转移到一些大型的自己放心的银行中去。”
“这对于那些中小银行来说，确实不是一个好消息。他们的储蓄总量可能会在一定时间内大幅度的减少。或者就会有这样的情况出现，某些中小银行因为现金流的缺乏，而难以支付银行的正常存取业务，也就是说，存款人到银行中提取存款，银行因为缺少现金，暂时无法办理业务。银行当然会给出种种的解释，来安抚这些存款人。可是，不论怎样，一旦这样的情况发生，这无疑会加大存款人的担忧和疑虑。”
“为了避免不必要的风险，越来越多的存款人开始到银行提取现金，或将存款转入其它的‘放心’银行。这对于某些银行来说，很可能是灾难性的，流动资本本就难以为继的银行，更加难以应付现在的情况。于是，情况愈演愈烈。银行中更加缺少现金，有更多的人来取钱。最终的结果，很可能是挤兑的产生。一旦如此，银行离关门停业就不远了。”
“消息风传，某某银行的某些支行已经关门停业了，银行也有可能会破产。先不论银行的状况是否有如此糟糕，也不论百姓的担忧到底有没有道理，但结果是人们的担忧和疑虑更深了，有更多的人到一些银行中去取钱，更多的人取不到钱。如果情况没有及时得到控制，一旦引起百姓的恐慌情绪，那么，许多没有足够实力，不能够给人们足够信心的银行，将很难摆脱被挤兑的命运。一旦如此，情况就严重了。”
第19章 利率
“更何况，即使事情没有发展到这一步，对于某些中小银行来说，情况也十分的严峻。它们的投资可不仅仅是按揭购房贷款，它们还有更多的其他方面的各种各样的投资。事实上，按揭住房贷款与其他贷款相比，还应该是一种比较有保证的贷款方式。对于银行来说，这样的贷款风险更小一些，毕竟它有双重的抵押和担保人的保证。在这样的投资中，它们一般能够将风险和损失控制在最小的范围内，毕竟，这样的贷款个人承担的是无限责任，至少个人是不能破产的。”
“在其他的投资中，银行可能会遭受更大的投资损失。经济危机爆发，大量企业破产倒闭，这对于给这些企业提供贷款的银行来说，是个糟糕的消息，它们很可能会因此而承受一定的投资损失。而且，相应的赔偿也需在企业清盘之后才能够拿到，这需要等一定的时间，并�
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